La legislació espanyola contempla diverses figures jurídiques que ofereixen als ciutadans una certa flexibilitat sobre els drets de nua propietat, possessió i ús i gaudi d’un bé, repartint-ne la titularitat entre diferents persones. Dins d’aquest conjunt es troben el dret d’habitació i el dret d’ús. Però, en què consisteixen?

Tot i que són drets reals molt similars i relacionats amb l’usdefruit, presenten algunes diferències.

Aquests drets estan regulats als articles 523 a 529 del Codi Civil. A Catalunya està regulat a la llei 13/2000, de 20 de novembre, de regulació dels drets d’usdefruit, d’ús i d’habitació, i articles 561 i següents del Codi Civil de Catalunya.

S’estableix que “l’ús dona dret a percebre dels fruits de la cosa aliena els que siguin suficients per cobrir les necessitats de l’usuari i de la seva família, encara que aquesta augmenti”, mentre que “l’habitació atorga a qui ostenta aquest dret la facultat d’ocupar en una casa aliena les estances necessàries per a ell i per a les persones de la seva família”.

Per tant, es tracta d’una mena d’usdefruit restringit. De fet, el dret d’habitació i d’ús es regeixen per la normativa aplicable a l’usdefruit en tot allò que no estigui específicament regulat al Codi Civil ni contemplat en el títol constitutiu.

Així, mentre que l’usufructuari té el gaudi total i el dret de percebre els rendiments del bé (sigui moble o immoble), en el dret d’habitació i en el d’ús, el titular només pot gaudir de l’habitatge o percebre els fruits en la mesura que cobreixin les seves necessitats i les de la seva família. Per exemple, en el cas de l’usdefruit, el titular podria arrendar l’habitatge i obtenir-ne un lloguer, cosa que no és possible si el dret que es constitueix és el d’habitació.

En termes generals, el dret d’habitació i el d’ús comparteixen les característiques següents:

• Són drets reals.
• Es poden constituir mitjançant un negoci jurídic unilateral o bilateral, inter vivos o mortis causa, i poden ser a títol onerós o gratuït.
• Són drets d’aprofitament, ja que permeten al titular utilitzar i gaudir d’un bé.
• Estan limitats a les necessitats del titular i la seva família.
• Tenen caràcter personal.
• Són temporals.
• No són transferibles, és a dir, no es poden arrendar ni traspassar a tercers per cap títol, i tampoc es poden hipotecar ni embargar.

En aquest sentit, abans de comprar un immoble, és important comprovar en el Registre de la Propietat que no tingui càrregues d’aquest tipus, ja que es podria adquirir una casa amb un dret d’habitació a favor d’un tercer, que seria qui l’habitaria.

No obstant això, tot i la seva relació estreta, el dret d’habitació i el d’ús són conceptes diferents que presenten aquestes diferències:

• Mentre que el dret d’ús pot recaure sobre béns mobles o immobles, el dret d’habitació només es vincula a immobles.
• El dret d’habitació només pot ser ostentat per persones físiques, mentre que el dret d’ús també pot ser exercit per persones jurídiques.
• El titular del dret d’ús pot beneficiar-se dels fruits i utilitats d’un bé, de manera similar a un usdefruit restringit, mentre que el titular d’un dret d’habitació només pot fer ús de l’habitatge.

En la pràctica, el dret d’habitació és molt present en l’àmbit successori com una eina per garantir l’habitatge de determinades persones. Per exemple, uns pares poden concedir aquest dret a un fill amb dificultats per viure de manera autònoma, assegurant-li el gaudi de l’habitatge fins i tot després de la seva defunció.

Un altre cas freqüent és la protecció davant deutes o riscos empresarials. Un ciutadà pot cedir el seu habitatge a un familiar i reservar-se el dret d’habitació, de manera que l’immoble no es veurà afectat per embargaments.

A nivell fiscal, aquest dret també pot ser útil en situacions en què una família ajuda un fill a comprar un habitatge però vol mantenir-hi certs drets. A diferència de l’usdefruit, que dona al fill la propietat i l’ús real de l’immoble (impedint als pares deduir la compra a la declaració de la renda), el dret d’habitació permet deduir aquesta adquisició a l’IRPF.

Pel que fa al dret d’ús, aquest es troba sovint en explotacions agrícoles o ramaderes, on es concedeix a un tercer el dret d’aprofitar els fruits per al seu consum personal i el de la seva família. També és comú en el sector immobiliari, per exemple, amb cessions de drets d’ús d’un local per establir-hi una empresa.

Per a qualsevol cosa aquí estem, Vicus Advocats.

Advocat Vic – Abogado Vic